ESTADO DO RIO DE JANEIRO
PREFEITURA MUNICIPAL DE SANTA MARIA MADALENA
GABINETE DO PREFEITO
DECRETO Nº 4434 DE 11 DE OUTUBRO DE 2024
Regulamenta os critérios de arbitramento da
base de cálculo do ITBI, estabelece
procedimentos administrativos relativos ao
lançamento do referido tributo e dá outras
providências.
O PREFEITO MUNICIPAL DE SANTA MARIA MADALENA, no uso de suas
atribuições legais conferidas pela Constituição Federal, pela Lei Orgânica do
Município, e
CONSIDERANDO a necessidade de regulamentar o procedimento para o
arbitramento da base de cálculo do imposto sobre a transmissão inter vivos de
bem imóvel e de direitos a ele relativo – ITBI, nos termos do art. 148 da Lei
Federal n.º 5.172/1966 - Código Tributário Nacional;
CONSIDERANDO a necessidade de estabelecer procedimentos
administrativos relativos ao lançamento do referido tributo consoante o titulo I,
capítulo III da Lei Municipal nº 1.009 de 28 de dezembro de 2001 – Código
Tributário Municipal ; e
CONSIDERANDO que o valor da base de cálculo do ITBI é o valor real do
imóvel em condições normais de mercado.
DECRETA:
Art. 1º. O imposto sobre a transmissão de bens imóveis inter vivos – ITBI tem
como fato gerador a transmissão de bens imóveis ou de direitos reais a eles
relativos, conforme disposto no artigo 53 e 54 da Lei Municipal nº 1.009/2001
(Código Tributário Municipal).
Art. 2º. A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, assim entendido
como o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado.
§1º. O valor da base de cálculo do ITBI não está vinculado ao valor da base de
cálculo do IPTU ou ao valor da base de cálculo do ITR, contudo, estes valores
servem de substrato ao arbitramento da base de cálculo do ITBI.
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§ 2º. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de
que é condizente com o valor de mercado, podendo ser afastado mediante
processo administrativo de arbitramento, respeitando-se a ampla defesa e o
contraditório.
§ 3º. É vedado o arbitramento prévio da base de cálculo do ITBI, com respaldo
em valor de referência estabelecido unilateralmente, devendo a estimativa da
base de cálculo ser realizada mediante avaliação técnica pela autoridade
tributária competente.
Art. 3º. O procedimento para determinação da base de cálculo do ITBI terá
início com a apresentação junto à Secretaria de Fazenda – Setor de Cadastro
dos seguintes documentos:
I – Declaração de Transação Imobiliária, devidamente preenchido e sem
borrões, rasuras, erros ou entrelinhas, constante do anexo I deste Decreto;
II - cópia da Certidão do Registro do Imóvel, expedida há menos de 90
(noventa) dias, ou título definitivo de propriedade, expedido pelo poder público
competente, quando se tratar de primeiro registro em Cartório;
III – cópia, acompanhada do original para fins de conferência, do contrato de
compra e venda ou outro documento que, a juízo da autoridade fiscal, possa
substituí-lo;
IV - na hipótese de imóvel rural, documento comprobatório da inscrição do
imóvel junto à Receita Federal (NIRF) e da declaração para fins do
recolhimento do ITR junto ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma
Agrária (INCRA);
VI - cópia dos documentos de identificação e do CPF dos transmitentes e
adquirentes e de seus representantes legais, se for o caso;
VII – croqui do imóvel. No caso de terreno planta de situação ou PAL, no
lugar das fotos.
VIII - informar endereço eletrônico (e-mail) e contato telefônico (whatsapp),
para fins de intimação/notificação relacionado com o presente procedimento;
IX - a critério da autoridade administrativa, para a abertura ou finalização do
processo administrativo de ITBI, além da documentação prevista nos incisos
anteriores, poderá ser exigida documentação complementar.
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Parágrafo único. A Secretaria Municipal de Fazenda poderá disponibilizar
ferramenta para apresentação da declaração de forma eletrônica, via site oficial
da Prefeitura.
Art. 4º. O valor da base de cálculo declarado pelo contribuinte pode ser
afastado pela autoridade tributária mediante regular instauração de
procedimento administrativo de arbitramento, nos termos do art. 148, da Lei
Federal n.º 5.172/1966 - Código Tributário Nacional.
Parágrafo único: Considera-se autoridade administrativa competente o
integrante do cargo de Fiscal de Tributo Municipal, de que tratam a Lei
Complementar Municipal nº 010 de 21 de dezembro de 2018.
Art. 5º. Ciente do valor da base de cálculo declarado pelo contribuinte, a
Administração Fazendária realizará o levantamento do valor venal do
respectivo imóvel, com vistas a identificar a compatibilidade do valor declarado
com o real valor de mercado.
§ 1º. O levantamento da base de cálculo, para os fins a que se refere o caput
deste artigo, deverá ser realizado mediante avaliação técnica, com a expedição
de laudo emitido pela autoridade administrativa competente.
Art. 6º Para efeito de laudo de avaliação técnica será utilizado o Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado, ou, na falta deste, obter
informações sobre o valor real dos imóveis com base nos elementos aferidos
em coleta amostral permanente dos preços correntes das transações e das
ofertas à venda do mercado imobiliário, inclusive através dos sites (sítios
eletrônicos) de empresas imobiliárias e de corretores de imóveis locais, bem
como, de quaisquer outros órgãos competentes, a fim de reunir elementos
necessários à elaboração da base de cálculo do imposto sobre transmissão
inter vivos de bens imóveis e de direitos reais a eles relativos - ITBI.
§1º Na utilização de método comparativo direto através de dados do mercado,
deverá ser utilizado, no mínimo, 03 (três) amostras para definição de valor do
metro quadrado, quando o tipo do imóvel for somente territorial, ou para
definição de valor do metro quadrado de construção da área útil, quando o tipo
do imóvel for predial e esteja localizado em condomínio vertical ou horizontal.
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§2º Quando na matrícula atualizada do registro do imóvel apresentar o valor da
compra e venda do imóvel ou o valor da garantia ao credor fiduciário, o qual
seja compatível com o valor de mercado no momento da ocorrência da
transação, poderá o valor presente na matrícula atualizada ser considerado
como base de cálculo da operação.
§3º Na impossibilidade do disposto no §1º deste artigo, poderão ser utilizadas
as amostras das transações efetivadas no município de Santa Maria Madalena,
nos últimos 12 (doze) meses, para efeito de cálculo do ITBI.
§4º Inexistindo divergência entre o valor da base de cálculo declarado pelo
contribuinte e o valor da base de cálculo levantado pela autoridade
competente, deverá expedir a respectiva guia de recolhimento do ITBI, com
prazo de pagamento previsto no artigo 61 e ss da Lei Municipal nº 1.009/2001 -
CTM.
Art. 7º Havendo divergência entre o valor da base de cálculo declarado pelo
contribuinte e o valor da base de cálculo levantado pela Administração
Fazendária, bem como na hipótese em que não haja declaração do valor da
base de cálculo por parte do contribuinte, a autoridade administrativa deverá
seguir o procedimento de arbitramento, conforme disposto neste Decreto.
§1º A abertura de processo de arbitramento, será instruído com elementos
suficientes para determinar o valor real do bem ou direito, além dos seguintes
documentos:
I - documentos descritos no art. 3º deste regulamento;
II – laudo de avaliação técnica, com apuração do valor da base de cálculo
(valor venal do imóvel);
III – notificação do lançamento do ITBI, dirigida ao sujeito passivo, o que
poderá se dar de forma eletrônica.
Art. 8º Lavrado o termo de arbitramento do valor da base de cálculo do ITBI, a
autoridade tributária expedirá a guia de recolhimento do respectivo tributo, com
base no valor arbitrado, para fins de notificação do contribuinte, da qual
constarão as seguintes informações:
I – dados de identificação do contribuinte;
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II – data de vencimento da guia de recolhimento do ITBI, compatível com o
prazo para pagamento;
III - número do processo administrativo tributário de arbitramento da base de
cálculo do ITBI;
IV – o valor da base de cálculo declarado pelo contribuinte;
V – o valor da base de cálculo do ITBI, correspondente da valor de mercado
em condições normais, arbitrado pela Administração Pública Tributária;
VI – o fundamento legal do arbitramento, em especial o art. 148, Código
Tributário Nacional;
VII – o prazo para que, caso queira, apresente impugnação ao arbitramento.
§1º. O encaminhamento da guia de recolhimento do ITBI, com as informações
acima mencionadas, tem efeito de notificação do arbitramento e, a partir do
respectivo recebimento, inicia-se o prazo para sua impugnação.
§2º. O valor da avaliação poderá ser contraditado, mediante apresentação de
impugnação, no prazo máximo de 15 (quinze) dias úteis, à qual deverá estar
instruída com a avaliação técnica para determinação do valor de mercado do
imóvel, elaborada por corretor de imóvel devidamente registrado no Conselho
Regional dos Corretores de Imóveis - CRECI ou por engenheiro ou arquiteto
devidamente inscrito no Conselho Regional do qual faça parte, cujas despesas
correm por conta do Impugnante.
§3º Não se conhecerá de impugnação intempestiva ou desacompanhada da
avaliação técnica a que se refere o §2º deste artigo.
Art. 9º Havendo pagamento da guia de recolhimento ou não havendo
impugnação no prazo estabelecido, o valor da base de cálculo arbitrado pela
administração tributária se convalidará, devendo ser considerado o valor venal
do imóvel.
Parágrafo único. Não impugnado o arbitramento e não realizado o pagamento
no prazo estabelecido, o contribuinte ficará sujeito as penalidades e multa de
20% (vinte por cento) sobre o valor do imposto.
Art. 10 Recebida a impugnação acompanhada de avaliação técnica; a
autoridade tributária responsável pela avaliação técnica deverá analisar as
circunstâncias do laudo de avaliação do contribuinte e proferir decisão
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fundamentada.
§1º. A impugnação ao arbitramento do valor da base de cálculo, quando
preencher os requisitos para o recebimento, possui efeito suspensivo.
§2º. O prazo para recolhimento do ITBI se interrompe com o recebimento da
impugnação ao arbitramento do valor da base de cálculo e se inicia novamente
quando findo o processo de arbitramento.
Art. 11 Da decisão proferida pela Administração Fazendária cabe recurso, nos
termos do livro segundo, capitulo II da Lei Municipal nº 1.009/2001 - CTM,
Disposições Finais
Art. 12. A desistência formal do lançamento do ITBI deverá ser efetuada
através de declaração do contribuinte com comprovação da ausência da
transmissão do imóvel ou dos direitos a ele relativos, o que se fará mediante a
apresentação de certidão atualizada do registro de imóvel do Cartório de
Registro competente com data posterior à data do pedido de lançamento do
imposto e expedida em prazo não superior a 30 (trinta) dias, e de documentos
tidos como necessários para demonstrar a não concretização da transmissão
do bem ou direito.
Art. 13. O lançamento de ofício do ITBI será efetuado pela autoridade
administrativa competente, sempre que for constatada a ocorrência de fato
gerador do imposto não declarado espontaneamente pelo contribuinte.
Art. 14. Os pedidos de reconhecimento de imunidade, de concessão de
isenção ou de declaração de não incidência, devem ser instruídos com certidão
de registro de imóvel extraída nos últimos 30 (trinta) dias e demais documentos
comprobatórios do cabimento do benefício fiscal correspondente.
§1º. Para que ocorra o reconhecimento de imunidade recíproca, o ente público
federal, estadual ou municipal, ou sua respectiva autarquia ou fundação
pública, deverá apresentar o documento comprobatório da aquisição da
propriedade.
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§2º. Para obtenção do reconhecimento da imunidade relativa aos templos de
qualquer culto, a entidade religiosa deverá apresentar:
I - comprovante de que o requerente é seu representante legal;
II - estatuto da entidade, devidamente registrado no Cartório de Registros de
Pessoas Jurídicas;
III – comprovação/declaração de que o imóvel adquirido será destinado às suas
finalidades essenciais.
§3º. Para obtenção do reconhecimento da imunidade relativa aos partidos
políticos e suas fundações, às entidades sindicais dos trabalhadores, às
instituições de educação e de assistência social sem fins lucrativos, o ente
privado deverá apresentar:
I - comprovante de que o requerente é seu representante legal;
II - estatuto da entidade, devidamente registrado no Cartório de Registros de
Pessoas Jurídicas;
III - comprovação de que o imóvel adquirido será destinado às suas finalidades
essenciais;
IV - documentação comprobatória do atendimento aos requisitos constantes
do art. 14 do Código Tributário Nacional (CTN);
§4º. Para obtenção da declaração de não-incidência referente à incorporação
de imóvel a pessoa jurídica em realização de capital ou decorrente de fusão,
incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, o requerente deverá
apresentar, além dos documentos constantes do art. 3º deste Decreto
Municipal, quando aplicável, os seguintes documentos:
I - comprovante de que é seu representante legal;
II- ato constitutivo, de fusão, incorporação, cisão ou de encerramento da
empresa, conforme o caso, devidamente registrado;
III – contrato social ou outro documento de constituição, livros e balanços
contábeis do período;
IV – Declaração de Imposto de Renda dos 03 (três) últimos anos anteriores ao
pedido;
V – outros que a Administração entender pertinentes.
§5º. A imunidade tributária do art. 152, § 2º, I, CF/88 não alcança o valor do
bem que exceder o limite de capital social a ser integralizado, aplicando-se,
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nesse caso, o procedimento de arbitramento, nos termos do art. 148, CTN.
§6º. Os requerimentos de que trata este artigo serão decididos pela autoridade
administrativa, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, após análise da
documentação apresentada e de outras que julgar necessário requisitar e
demais dados constantes dos registros municipais.
Art. 15. Este Decreto Municipal entra em vigor na data de sua publicação.
NILSON JOSÉ PERDOMO COSTA
Prefeito Municipal
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DIVISÃO DE FISCALIZAÇÃO E CADASTRO IMOBILIÁRIO
ANEXO I
DECLARAÇÃO PARA LANÇAMENTO DE ITBI – INTER-VIVOS
DADOS DO REQUERENTE
NOME: __________________________________________________________________
CPF/CNPJ____________________RG_______________________ENDEREÇO:________
___________________________________________________________________________,
E-MAIL____________________________,TELEFONE:( )______________________.
NATUREZA DA TRANSAÇÃO: ( )
1 - COMPRA E VENDA: é um acordo de vontades entre comprador e vendedor pelo
qual, mediante pagamento de certo preço, transfere-se o domínio de determinada coisa
(no caso, imóvel). Para saber mais consulte o Novo Código Civil - 10406/2002. 2 -
CESSÃO DE BENFEITORIAS: Para fins de ITBI é usada essa natureza quando há
necessidade de transferência do alvará de construção, ou seja, quando o alvará não está
em nome da pessoa adquirente do imóvel. 3 - INCORPORAÇÃO DE CAPITAL
SOCIAL: Essa natureza é usada quando uma pessoa física incorpora ao patrimônio de
pessoa jurídica o imóvel, nesse caso não há incidência da alíquota de ITBI salvo se, a
incorporação tiver fins de utilização imobiliária.
DADOS DO TRANSMITENTE
NOME:____________________________________________________________________
CPF/CNPJ____________________,RG:____________________ENDEREÇO:_________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________,
E-MAIL______________________________, TELEFONE: ( )____________________.
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DADOS DO IMÓVEL
ARÉA DO IMOVEL:
ARÉA CONSTRUIDA:
INSCRIÇÃO
MUNICIPAL:
DENOMINAÇÃO DO IMOVEL:
VALOR:
CARTÓRIO ONDE SE LAVROU O INSTRUMENTO:
NUMERO DO
REGISTRO:
OBS:
Declaro, ainda, estar ciente de que a revisão solicitada para a presente transação, destina-se
exclusivamente ao pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI,
configurando crime contra a ordem tributária a omissão ou prestação de informações falsas ao
fisco, conforme o art. 1º, inciso I, da Lei nº 8.137/90.
Santa Maria Madalena, ____ de ________________ de _______
________________________________________________
Requerente
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ANEXO II
TERMO DE ABERTURA DE PROCEDIMENTO DE ARBITRAMENTO DE BASE
DE CÁLCULO PARA FINS DE ITBI
CONSIDERANDO a existência de divergência entre o valor declarado pelo
contribuinte e o valor apurado pela administração tributária, de modo que, tudo indica que o
valor declarado está abaixo do valor do mercado;
CONSIDERANDO o conteúdo do laudo de avaliação técnica anexo,
demonstrando a divergência entre os valores declarado e o de avaliação de mercado;
CONSIDERANDO, por fim, o disposto no art. 148, CTN, e o disposto no
Decreto Municipal nº, que estabelece o procedimento para o arbitramento do valor da base de
cálculo do ITBI;
RESOLVO lavrar o presente termo de abertura de procedimento para
arbitramento, com vistas à determinação da base de cálculo do ITBI, considerando a
divergência entre o valor declarado pelo contribuinte e o inicialmente levantado pela
administração tributária.
Notifique-se o contribuinte, acompanhado de guia de recolhimento do ITBI
para que, caso concorde com o arbitramento, realize o pagamento.
Santa Maria Madalena, de de .
NOME
Diretoria de Fiscalização e Arrecadação
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TERMO DE ARBITRAMENTO
Proc. Adm. Trib. nº XXXX/XXXX
DADOS CONTRIBUINTE
Nome / Razão Social
CPF / CNPJ
Domicílio Tributário
DESCRIÇÃO DO TRIBUTO
Imposto sobre Transmissão de Bens Inter Vivos
DESCRIÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DA TRANSMISSÃO OU CESSÃO
MOTIVO DO ARBITRAMENTO
VALOR DA BASE DE CÁLCULO DECLARADA
VALOR DA BASE DE CÁLCULO ARBITRADA
Obs.: Integra o presente termo de arbitramento laudo de avaliação técnica.
Ciência do Contribuinte
Identificação do Agente Fiscal - Nome e Matrícula